Занимаемся оформлением недвижимости в Крыму более 10 лет!

Под термином "недвижимость" в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно "потрогать". Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.
   
   
2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
   
   
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.
   
   

Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений.

Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

Любое помещение (жилое и нежилое) – объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений.

Жилое помещение в первую очередь предназначено для проживания граждан.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (согласно ст. 288 ГК РФ), с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности Российской Федерации (согласно ст. 22 ЖК РФ).

Изменение функционального назначения помещения, перевод его из группы жилых помещений в группу нежилых влечет изменение его правового статуса и правовых последствий. Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Основания для изменения функционального назначения помещения:

1) исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;

2) признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.

Требования, которые должны быть соблюдены при переводе жилого помещения в нежилое:

1) в помещение должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

2) переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;

4) в многоквартирном доме перевод допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми. При этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Требования, которые должны быть соблюдены при переводе нежилого помещения в жилое:

1) переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);

2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям, которые содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).

При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:

1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;

3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;

4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

После возвращения полуострова Крым в состав Российской Федерации многие граждане столкнулись с рядом проблем по легализации документов на право собственности. Самой серьезной проблемой стало законное обоснование права на, так называемый, «самострой».

Что такое «самострой»?

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует: название «самострой» получает любой объект, строительство которого производилось без оформления необходимых разрешительных документов местных органов власти и профильных структур, или актов, определяющих законность строения и его эксплуатацию.

К «самострою» могут отнести практически любое строение (жилое, производственное, коммерческое, складское и т.д.) при возникновении одного или нескольких нижеперечисленных случаев:

• реальное назначение строения (объекта) не соответствует указанному в официальном разрешительном документе;
• отсутствует разрешение местных органов власти и самоуправления на строительство объекта или же построенный объект не соответствует официально выданному разрешению;
• строение имеет существенные отклонения или нарушения в своей конструкции от исходного и официально разрешенного проекта для строительства;
• объект построен с рядом нарушений действующих правил и СНиПов;
• эксплуатация объекта является небезопасной для людей, окружающей среды и т.д.
  
  

Ответственность за «самострой»

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ следует, что безответственный владелец «самостроя» автоматически лишается права распоряжаться, по своему усмотрению, нелегитимной собственностью. В частности владелец самовольного строения не может: предоставить его в аренду, продать, переоформить, подарить, т.е. совершить любые применимые к недвижимости сделки.

Закон накладывает ограничения на нерадивого застройщика путем изъятия нелегитимного объекта из гражданского оборота. Пункт 2 статьи 222 ГК РФ также обязывает застройщика за собственный счет снести незаконное строение.

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки.

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.
Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:
1. Отказ администрации в согласовании.
2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.
3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.
4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.
Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Мечта построить дом у моря. Особенностей строительства в Крыму

Можно ли самому построить дом в Крыму, приобретя земельный участок? Есть ли какие либо особенности у такого способа обзавестись недвижимостью у моря. Это актуальная тема, заслуживающая внимания. Это относится ко всему крымскому полуострову.

Все лучшие участки у моря разобраны ещё в украинские времена, то есть ещё до 2014 года. Тогда землю можно было приобрести бесплатно. В основном тем кто имел какое-нибудь отношение к земельным вопросам, то есть к выделению и оформлению земельных участков, такие граждане массово прибирали землю в свою собственность, игнорируя законы. Далее продавали земельные участки уже за реальные деньги. Либо оформляли их сразу на желающих, разумеется не бесплатно. В 2014 году ситуация изменилась, и получить муниципальную землю даже за деньги стало непросто, В настоящее время порядок получения земельного участка в собственность в Республике Крым следующий. Согласно действующему законодательству Российской Федерации и Республики Крым граждане, являющиеся собственниками зданий, строений и (или) сооружений, имеют право на приобретение соответствующих земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, в собственность либо в аренду без проведения торгов.

Так, в соответствии со ст. 18 Закона Республики Крым №66-ЗРК «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Республики Крым» (с изменениями и дополнениями) (Далее – Закон Республики Крым № 66-ЗРК), гражданин вправе приобрести земельный участок бесплатно в собственность, если на данном земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 18 марта 2014 года, либо после указанной даты, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования, а у наследодателя право собственности на жилой дом возникло до указанной даты. В противном случае, земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов.

Вместе с тем, правом на приобретение бесплатно в собственность или аренду земельных участков обладают граждане, относящиеся к льготным категориям и нуждающиеся в получении земельного участка в соответствии с законом Республики Крым №66-ЗРК. В соответствии со статьей 4 Закона Республики Крым № 66-ЗРК льготными категориями граждан, имеющими право на бесплатное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются совершеннолетние граждане Российской Федерации, из числа:

· ветеранов Великой Отечественной войны;

· инвалидов Великой Отечественной войны;

· ветеранов боевых действий;

· инвалидов боевых действий;

· лиц, подвергшихся политическим репрессиям и подлежащих реабилитации либо пострадавших от политических репрессий;

· бывших несовершеннолетних узников концлагерей, гетто, других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период второй мировой войны, признанных инвалидов вследствие общего заболевания, трудового увечья и других причин (за исключением лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий);

· инвалидов вследствие Чернобыльской катастрофы;

· лиц, воспитывающих трех и более детей в возрасте до 18 лет, включая усыновленных и принятых под опеку (попечительство), а при обучении детей в общеобразовательных организациях и государственных образовательных организациях по очной форме обучения на бюджетной основе – до окончания обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет;

· лиц, имеющих обеспеченность общей площадью жилых помещений не более 10 квадратных метров в расчете на гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи. Размер обеспеченности общей площадью жилых помещений в соответствии с настоящим Законом определяется как отношение суммарной общей площади всех жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) совместно проживающими с гражданином членами его семьи по договорам социального найма, и (или) на праве членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе, и (или) принадлежащих им на праве собственности, на количество таких членов семьи гражданина.»

· лиц, воспитывающих ребенка-инвалида, включая усыновленных и принятых под опеку (попечительство).

Однако, предоставление земельных участков даже льготным категориям граждан возможно только при соблюдении следующих условий:

· гражданин постоянно проживает на территории соответствующего муниципального района, городского округа Республики Крым более пяти лет, предшествующих дате подачи заявления;

· гражданин, его супруг(а) и несовершеннолетние дети не имеют иного земельного участка, пригодного для строительства жилого дома, ведения дачного хозяйства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и в отношении указанных граждан не принималось решение о предоставлении (передаче) земельного участка для строительства жилого дома, ведения дачного хозяйства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и решение, в соответствии с которым возможно оформление права на земельный участокдля строительства жилого дома, ведения дачного хозяйства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии с законодательством;

· гражданин, его супруг(а) и несовершеннолетние дети не имеют в собственности жилого помещения, в том числе жилого дома, либо не используют жилое помещение на условиях социального найма. Данное условие не распространяется на льготную категорию граждан, указанную в пункте 10. и 11 статьи 4 настоящего Закона

· гражданин, его супруг(а) и несовершеннолетние дети не отчуждали недвижимое имущество, указанное в настоящей части.

В случае, если Вы соответствуете одной из льготных категорий (ст. 4 Закона Республики Крым №66-ЗРК), Вам нужно убедиться в соблюдении условий предоставления земельных участков (ст.5 Закона Республики Крым №66-ЗРК). Если Вы соответствуете и льготной категории, и условиям предоставления земельных участков, Вам необходимо обратиться с заявлением о постановке в очередь и предоставлении земельного, приложив необходимые документы:

· копия паспорта заявителя (всех его страниц, даже пустых) или иного документа, удостоверяющего в соответствии с законодательством Российской Федерации личность заявителя;

· копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя заявителя, если заявление предоставлено представителем заявителя;

· копии документов, подтверждающих принадлежность заявителя к льготной категории граждан;

· копия документа, подтверждающего факт постоянного проживания заявителя на территории соответствующего муниципального района, городского округа Республики Крым более 5 лет, предшествующих дате подачи Заявления (см. прописку в паспорте либо решение суда).В случае, если место регистрации заявителя не совпадает с местом проживания, прилагается решение суда.

· свидетельство о браке (разводе), копии свидетельств о рождении, копии паспортов членов семьи;

· расписка супруга (если имеется) об отсутствии недвижимого имущества;

· расписка совершеннолетних детей в возрасте до 23 лет (если таковые имеются), обучающихся в общеобразовательных организациях, профессиональных образовательных организациях и образовательных организациях высшего образования по очной форме обучения, при условии совместного проживания заявителя и его детей, об отсутствии недвижимого имущества.

· копия страхового номера индивидуального лицевого счета заявителя;

· копия решения суда об усыновлении ребенка (в случае усыновления несовершеннолетнего ребенка);

· копия акта органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя (в случае установления опеки и попечительства над несовершеннолетним ребенком);

· копия справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы, по форме согласно приложению 1 к приказу Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 24 ноября 2010 года № 1031н «О формах справки, подтверждающей факт установления инвалидности, и выписки из акта освидетельствования гражданина, признанного инвалидом, выдаваемых федеральными государственными учреждениями медико-социальной экспертизы, и порядке их составления».

Копии вышеуказанных документов представляются при личном обращении заявителя(его законного представителя) в уполномоченный орган одновременно с подлинниками или их заверенными нотариально копиями, для их сверки и заверения копий. Копия решения суда должна быть заверена судом, его принявшим.

Проще приобрести участок в садовом обществе. Тлько у этих участков есть серьёзные недостатки: отсутствие газа, лимит по электроэнергии, иногда трудности с водой. Но учитывая то, что подобные участки обычно покупаются для сезонного проживания, эти недостатки часто игнорируются покупателями. Зато можно ограничиться небольшими размерами, как самого дома, так и земельного участка. Только, что без соответствующего ухода в ваше отсутствие и регулярного полива, ваш участок будет вряд ли таким красивым, как вы ожидаете от своей летней резиденции.

С марта 2021 года вступает в силу закон, по которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками в приграничных территориях, к которым отнесено большинство прибрежных районов Крыма. Указанный закон гласит: если имущество оказалось у иностранного гражданина на законном основании, но иметь его на праве собственности нет возможности, то в течение года оно должно быть добровольно отчуждено. В противном случае суд, получив заявление от органов местного самоуправления или государственных органов, вынесет постановление о продаже данного участка, а его бывшему владельцу передадут вырученные от продажи средства. Это означает, что граждане Украины в массовом порядке скупавшие землю в Крыму обязаны её теперь продать, или её за них продаст государство.

В Крыму много недостроенных объектов. Иметь дом у моря всегда было престижно, и желание иметь дом в Крыму всегда превышало возможности. В советские времена существовал запрет на выделение участков под индивидуальное строительство на расстоянии трёх километров от моря, поэтому земли пригодной для такого строительства оставалось свободной довольно много. После развала СССР, ограничения были сняты и, как грибы после дождя, стали возникать новые улицы и садовые общества вокруг приморских населённых пунктов. По окраинам таких населённых пунктов полно заброшенных участков или недостроенных объектов, которые можно было бы купить, но найти их владельцев не представляется возможным. В данном случае выход один инициировать процедуру изъятия земли в собственность Республики Крым с последующим выкупом.

Свободные земельные участки расположены в основном на окраинах населённых пунктов. В связи с чем зачастую на них присутствует не благоустроенность окружающей территории, отсутствие подъездных путей и другой необходимой инфраструктуры. При этом кадастровая стоимость бывает сильно переоценена, но с рук такие участки можно купить ниже её, причём избежав долгой и утомительной процедуры приобретения через аукционные торги.

Стоимость земельного участка напрямую и очень сильно зависит от расстояния до моря, иногда в разы. Это не всегда обоснованно и разумно учитывая близость к местам массового отдыха на морском побережье.

Исходя из вышеописанного мною можно сделать вывод о том что желающим реализовать свою мечту построить дом у моря в Республике Крым для достижения своей цели необходимо обращается к профессионалам, которые устранят сложности и помогут получить желаемый участок у моря.